☞AN & AN 的旅遊日記☜

最近忙著處理創業的事情，真是緊張啊~前半生的積蓄就要開始燃燒了(和我的生命一起XD)

跟大家分享一下我們承租店面時的心得，如果有同樣想創業的朋友可以參考看看^^

打電話約看屋時間時就有幾件事可以先確認:

1.請問您是否在OO路上有房屋正在出租中?

-房東可能同時有很多間出租，要確認彼此約的是同一家。

-確認房屋還沒租出去。(有時房東不住那不會馬上撕掉)

2.不管如何先探聽租金與坪數。

-價格行情的情報很珍貴，議價才有空間概念。

3.告知欲從事的行業，通常像是餐飲業比較容易被拒絕，

因為油煙問題，所以先確定是否願意出租給你這個行業，

以免看房後白跑一趟浪費彼此時間。

以下則是關於看屋時需要留意確認的事項，找房子通常不會只找一家，

所以詢問最好越詳細越好，確認的越清楚回去之後，更好比較不同間的差異。

注意事項:

1.是否有產權登記及營業登記

-請盡量避免違法行為^^

-另外，作為營業場所就會有稅金產生，這部分也記得和房東講清楚，

我們的部分租金是不含稅的，一般房屋稅與地價稅是由房東自行承擔，

而營登所產生的租賃稅(及二代健保)則是房客自行吸收，

當然您也可以試著跟房東商量請他吸收~

為保障彼此權益，在租屋前責任關係劃分越清楚越好^^

2.是否為屋主本人

-是的話除了可省仲介費外，也比較方便，一切可以直接談不用透過第三方，

這是最理想的狀況，不過現在仲介代理的居多。

-否的話，記得先確認仲介費(列入成本)及屋主委託書，以免被騙，

目前房客需付的仲介費行情為租金的一半。(房東部分似乎會再高一些)

如果遇到感覺不錯的仲介，也可以主動保持聯繫，他可能手邊有很多間房子，

都可以去看看~或請他幫忙協尋，會輕鬆很多，畢竟好店面難尋，

能用上的資源就盡量用，才有機會搶到房子!

3.坪數使用範圍

-有些房子會把坪數寫很大，但實際去看時，

可能是樓中樓加起來，或是加上後陽台...等，

結果實際能運用的範圍很小，所以要確認清楚區域。

4.裝潢是否有限制

-有些房東會介意房子不能被釘或是不能挖地板...等，

最好事先都確認好，以便規劃裝潢設計。

5.退租後是否需復原

-如果需要復原，那在成本部分記得要把拆除費用列入

6.修繕責任

-使用耗材類本該就是使用者付費，由房客自行負責合理，

但若是房屋結構方面的問題就是房東需要處理的了，

像是房屋會漏水的話，理應由房東修繕，為保障自身權益，

租屋時一定要談清楚寫清楚，至於廁所馬桶不通的問題有點模糊，

但記得可以提出來商量。

*關於漏水部分的檢查，十分推薦大家挑選連續大雨的日子去看房屋~

雖然下雨天行動不方便，但是房子是否嚴重漏水或淹水、

水管堵塞...問題，需要在這樣的條件下比較容易被發現!

7.押金費用與(租金)繳納方式

-押金一般收2-3個月租金皆為合理範圍，記得簽約時要寫明，

合約到期履約後，房東需主動退回押金。

(如果是居住用而已大多只會收一個月租金)

-繳房租方式有好幾種，現金、轉帳、甚至是開支票，

然後多久繳一次，繳費日期等都要確認好，

我們就遇到房東要求使用支票然後三個月繳一次房租，

對於我們這個創業青年來說，支票真的是很遙遠的東西啊~~~

還花了一些時間去搞懂及申請支票(因為真的很滿意那個店面)，

所以記得要問清楚!

-違約金則是通常收1-2個月不等，也可註明清楚若提前解約了，

違約金可從押金裡面扣，剩餘押金則是在搬遷完成後由房東主動退還。

8.詢問可給予的裝潢期

-要求裝潢期的範圍在15天-45天內皆屬合理，

因為裝潢期間無法營業沒有收入，所以一定要記得跟房東商量，

(合約起始日可訂在15-45天之後)

裝潢期能拉多長就拉多長，不然真的很吃虧!

如果遇到房東很小器的只給一周就不用多說了，

一點都不合理也沒有同理心，相信之後租了很多事情他也會踩很硬，

很難商量。不過裝潢時間和產業也有關係啦，

如果只是服飾店或娃娃機店確實是不需要太長裝潢期，

房東若不肯拉長也是合理的，視情況而定。

9.詢問漲幅及續約享優先承租權

-優先承租權是保障自己下期能如願繼續承租，

不會半路殺出程咬金~這條最好和漲幅綁一起，

不然就算擁有優先權，租不起也沒用!

-一般房屋續約，房租的漲幅在1-5%內是合理範圍。

但也是有很多惡房東惡意調漲非常多倍，

或是因時勢變化，房價有所變動等因素調漲，

為了保障自己，好不容易創業熬過了最辛苦的起步年，

怎麼可以在後期被房租壓垮，所以記得和房東談漲幅，

可以在簽約時和房東商議續約不漲價或漲幅不超過3-5%...等

不過房東也可以不答應...總之就靠自己的說服功力了...

10.水、電、瓦斯確認

-水表、電表、瓦斯管線(天然氣)位置都要確認過。

-確認之前的水電瓦斯費已繳清。

11.是否有垃圾車

-垃圾的處理可是很重要的問題啊，一定要好好了解。

12.詢問出租原因

-可以稍微了解一下房東出租的原因，

有些理由也許可以聽出來租賃只是暫時的，

未來有機會他會收回去，這就要考量一下。

或是上個房客終止合約的原因，

反正盡量多聊天多去了解，魔鬼就在細節中!

13.下訂金或斡旋

-若遇到很喜歡的房子，但是有些細節你還想好好想一下，

無法當場簽約的話，可以先和房東下訂金，把房子先預訂起來，

再回家好好的思考關於這個房子還有甚麼想問的想確定的...等。

一般合理的訂金範圍是租金的1/10，或是500-3000不等。

支付訂金時記得索取收據，上面需紀載雙方姓名、

當天日期、金額、房屋可為你保留的期限、訂金可抵租金...等。

這樣房東就有義務在你考慮的這段時間為你保留房子，

以免被其他人租走，且確定要租後，支付的租金記得扣掉訂金。

要留意的是，支付的訂金是不會退還的喔，

就算你付了錢，但是一天就後悔也一樣，

因為你已與房東達成協議，而且他也會為你保留，

這段時間他也可能會損失一些潛在房客，

所以若你事後沒有要租了，訂金還是房東的!

當然，反過來說，若房東毀約收了訂金在時間內卻又租給別人，

那他將必須支付你雙倍的訂金以示賠償!

如果是仲介的話，可以下斡旋金請他幫你跟房東談之類的，

因為斡旋我沒用過，所以詳細不清楚，但仲介會教你XD

斡旋和訂金的最大差異是，斡旋失敗錢是會退回的!

P.S.關於創業資訊可以參考"阿甘創業加盟網部落格"，非常詳盡，有許多功能文可以參考!

祝福大家築夢踏實，追夢成功!

*以上純屬心得分享，如有侵權或冒犯煩請不吝告知謝謝!

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